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Themen für alle Immobilienbesitzer

Immobilienverkauf: Wohnungsüberlassung an (Schwieger-)Eltern nicht steuerfrei

Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien können einkommensteuerrechtlich steuerfrei bleiben, wenn die Immobilie vor dem Verkauf vom Eigentümer bewohnt wurde. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 14.11.2023 klargestellt, dass die Überlassung einer Wohnung an die Mutter oder Schwiegermutter nicht als „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ im Sinne des Steuerrechts gilt.

Im verhandelten Fall hatte ein Ehepaar ihre Wohnung unentgeltlich an die Mutter der Ehefrau überlassen. Nach deren Tod verkauften sie die Wohnung mit Gewinn. Das Finanzamt entschied, dass dieser Gewinn zu versteuern ist, da die Wohnung nicht von den Eigentümern selbst bewohnt wurde. Das Gericht bestätigte diese Sichtweise und betonte, dass eine Überlassung an nahe Familienangehörige wie Mutter oder Schwiegermutter nicht unter die Steuerbefreiung fällt. Es gibt zwar Ausnahmen, z.B. wenn die Wohnung einem unterhaltsberechtigten Kind unentgeltlich überlassen wird. Dies sei laut BFH aber nicht mit dem vorliegenden Fall vergleichbar.

Unabhängig von der Art der Nutzung der Wohnung sollte vor der Veräußerung einer Immobilie immer ein Steuerberater konsultiert werden.

Wichtige Änderungen durch das Jahressteuergesetz 2024 seit 1.1.2025

Wer nach dem 31.12.2024 eine PV-Anlage mit einer Bruttoleistung von max. 30 kW (peak) je Wohn- / Gewerbeeinheit anschafft, in Betrieb nimmt oder erweitert, erhält hieraus erzielte Ein-künfte steuerfrei. Pro Person bzw. Mitunternehmerschaft sind insgesamt 100 kW (peak) als Frei-grenze möglich.

Änderungen gibt es ab 1.1.2025 auch bei der Veräußerung von Anteilen an Kapitalgesellschaften, insbesondere, wenn diese unter 1 % liegen. Gleiches gilt für Anteilstausch und Sacheinlagen. Lassen Sie sich hier von Ihrem Steuerberater beraten.

Wer aus dem Ausland eine steuerfreie ausländische Altersversorgung erhält, wird künftig rechnerisch so gestellt, als erhalte er eine inländische Altersversorgung.

Ab 1.1.2025 ist die Differenzbesteuerung auf Kunstgegenstände, Sammlungen und Antiquitäten nicht anwendbar, wenn der Ankauf durch den Wiederverkäufer zum ermäßigten Steuersatz erfolgt ist. Dies ist ab dem 1.1.2025 bei Lieferung, innergemeinschaftlichem Erwerb und Einfuhr von Kunst und Sammlungen der Fall.

Steuerlich relevante Unterhaltszahlungen dürfen nur noch per Überweisung erfolgen, nicht mehr durch Barzahlung. 80 % der Kinderbetreuungskosten können künftig angesetzt werden, maximal aber 4.800 €.

Neue Entscheidungen des BFH zur Erbschaftsteuer

Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte in den letzten Monaten mehrere Verfahren mit Bezug zum Erbschaftsteuerrecht zu entscheiden.

In einem Verfahren ging es um Leistungen aus einer Sterbegeldversicherung, die der Erblasser bereits zu Lebzeiten an ein Bestattungsunternehmen abgetreten hatte und die Frage, ob diese den Nachlasswert erhöht, was sich ggf. steuererhöhend auswirken kann. Hieran schloss sich auch die Frage, ob dann die konkrete Höhe der Bestattungskosten oder lediglich die Erbfallkostenpauschale von zu diesem Zeitpunkt noch 10.300 € vom Nachlass in Abzug zu bringen sei.

Der BFH hat zwar das Verfahren zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das erstinstanzliche Finanzgericht (FG) zurückverwiesen, da noch notwendige Sachverhaltsfeststellungen zu tätigen waren. Er hat aber deutlich gemacht, dass zwar die Zahlung an das Bestattungsunternehmen nicht zum Nachlass gehöre, aber ein gleichwertiger Sachleistungsanspruch des Erblassers gegenüber dem Bestattungsunternehmen auf den Erben übergehe, sodass der Nachlass um diesen Betrag zu erhöhen sei. Daher dürfe auch nicht nur die Erbfallkostenpauschale in Abzug gebracht werden, sondern die gesamten Bestattungskosten, wobei dieser Betrag bei mehreren Erben nur einmal gewährt werde. Gleiches gilt auch, wenn der Erbe einen direkten Zahlungsanspruch gegenüber dem Versicherungsunternehmen hat.

In einem anderen Fall hatte der BFH darüber zu befinden, ob für den Fall, dass mehrere Erben oder Vermächtnisnehmer nach dem Tod des Erblassers vorhanden sind und jedem konkrete Gegenstände und/oder Geldbeträge zugewendet werden, die Nachlassregelungskosten als den Nachlass und somit die Erbschaftsteuer mindernde Position zu bewerten sind. Die Finanzbehörde wie auch das erstinstanzliche FG verweigerten die Anerkennung. Hierzu gehörten auch weitere Mietkosten für die Unterbringung des Nachlasses und Sachverständigenkosten für einen Kunstexperten.

Der BFH schloss sich der Auffassung der Kläger an, dass diese Kosten notwendig und berücksichtigungsfähig waren, da Nachlassgegenstände teilweise erst veräußert werden mussten, um die Anordnungen des Erblassers zu erfüllen. Somit waren auch Unterbringungs- und Sachverständigenkosten umfasst. Diese minderten den Nachlass und somit die Höhe der Erbschaftsteuer.

In einem dritten Fall hatte der BFH über die Höhe der Erbschaftsteuerfreibeträge von Verwandten zu entscheiden. Konkret ging es darum, dass das Kind des Erblassers nach dem Gesetz einen Steuerfreibetrag in Höhe von 400.000 € hat, während die Höhe des Freibetrags eines Enkelkindes davon abhängt, ob dessen erbberechtigter Elternteil zum Zeitpunkt des Todes des Großelternteils bereits vorverstorben ist, dann wäre der Freibetrag ebenfalls 400.000 €. Hier war dieses nicht so, der Elternteil hatte vor Eintritt des Erbfalls mit notarieller Urkunde einen Erb- und Pflichtteilsverzicht erklärt. Das Finanzamt und das erstinstanzliche Gericht gestanden dem Enkelkind nur einen steuerlichen Freibetrag von 200.000 € zu, da der Elternteil noch lebte, wenn dieser aufgrund des Verzichts auch zu behandeln war, als wäre er in der Erbfolge nicht mehr vorhanden.

Der BFH schloss sich der Auffassung des Finanzamtes und des FG an. Im Gesetz sei ausdrücklich geregelt, dass der höhere Freibetrag nur zu gewähren sei, wenn die Elterngeneration tatsächlich verstorben sei. Eine Todesfiktion durch Erbverzicht habe diese Wirkung ausdrücklich nicht.  

Hinweis: Durch das Jahressteuergesetz 2024 wurde die Erbfallkostenpauschale für Erwerbe ab dem 1.1.2025 von 10.300 € auf 15.000 € erhöht. Weiterhin können Erben bei beschränkter Steuerpflicht nun auch Nachlassverbindlichkeiten hinsichtlich des Anteils geltend machen, der auf Vermögen entfällt, welches der deutschen Erbschaftsteuer unterliegt.

Verkürzung der handels- und steuerrechtlichen Aufbewahrungsfristen für Buchungsbelege

Die Aufbewahrungsfrist beginnt mit Schluss des Kalenderjahres, in dem die letzte Eintragung in das Buch erfolgt, das Inventar, die Eröffnungsbilanz, der Jahresabschluss oder Lagebericht aufgestellt, Handels- oder Geschäftsbriefe empfangen bzw. abgesandt oder der Buchungsbeleg entstanden ist.

Im Einzelnen können nachfolgend aufgezeigte Unterlagen nach dem 31.12.2024 vernichtet werden:
  • Aufbewahrungsfrist 8 Jahre (ab 1.1.2025; bis 31.12.2024,
    falls 10 Jahre noch nicht abgelaufen sind)*:
    Rechnungen und Buchungsbelege

  • Aufbewahrungsfrist 10 Jahre (wie bisher)*:
    Bücher, Inventare, Bilanzen, Offene-Pos­ten-Buchführung – d.h. Bücher mit Eintragungen vor dem 1.1.2015, Bilanzen und Inventare, die vor dem 1.1.2015 aufgestellt sind, sowie Belege mit Buchfunktion.

  • Aufbewahrungsfrist 6 Jahre*:
    Empfangene Handels- und Geschäftsbriefe sowie Kopien von abgesandten Handels- und Geschäftsbriefen, sonstige Unterlagen – d.h. Unterlagen und Lohnkonten, die vor dem 1.1.2019 entstanden sind.
Für Personen und Gesellschaften, die der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) unterliegen, gibt es Sonderregelungen. Die Verkürzung der Aufbewahrungsfristen gilt hier erst ab dem 1.1.2026.

Bilanzielle Rückstellungen für die Aufbewahrung von Unterlagen sind bei kürzeren Aufbewahrungsfristen in der Regel zu reduzieren.

*    Dies gilt nicht, soweit Bescheide noch nicht bestandskräftig sind bzw. Rechtsbehelfs- oder Klageverfahren anhängig sind oder eine Außenprüfung angekündigt wurde.

Bitte unbedingt beachten: Es sollten jedoch keine Unterlagen ohne Rücksprache mit dem Steuerberater vernichtet werden.

Keine verdeckte Gewinnausschüttung bei bloßer Nutzungsmöglichkeit einer Immobilie

Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte neben anderen Fragestellungen darüber zu befinden, ob die reine Möglichkeit der privaten Nutzung einer betrieblichen Immobilie durch den Gesellschafter einer (eigenen) Kapitalgesellschaft bei diesem eine verdeckte Gewinnausschüttung (vGA) darstellt.

Der Gesellschafter und seine Frau hatten die ausländische Immobilie zunächst gegen Mietzahlung bewohnt, zogen dann zurück nach Deutschland und stellten die Mietzahlungen ein. Die Immobilie wurde in der Folgezeit unstreitig einige Male von dem Gesellschafter ohne eine Nutzungsvereinbarung oder Zahlung genutzt, nach Darstellung des Gesellschafters jedoch, um die Immobilie für den Verkauf vorzubereiten. Das Finanzamt (FA) rechnete dem Gesellschafter gleichwohl eine orts- und objektangemessene Miete als fiktive Einkünfte aus Kapitalvermögen zu. Das erstinstanzliche Hessische Finanzgericht (FG) schloss sich der Auffassung des FA an.

Der BFH hat die Revision des Gesellschafters gegen die Entscheidung des FG für begründet erachtet, das Verfahren aber an das FG zurückverwiesen.

Der Kläger hatte gelegentlich kurze Besuche in der Immobilie zum Zwecke des Verkaufs bzw. Vorbereitung für den Verkauf eingeräumt. Die unentgeltliche oder verbilligte Überlassung eines betrieblichen Wirtschaftsgutes zu privaten Zwecken des Gesellschafters durch die Gesellschaft kann demnach eine verdeckte Gewinnausschüttung darstellen, auch wenn es keine Nutzungsvereinbarung gibt oder gar ein ausdrückliches Nutzungsverbot. Im zu entscheidenden Fall hatte das FG allerdings keine hinreichenden Sachverhaltsfeststellungen getroffen, ob tatsächlich eine private oder betrieblich veranlasste Nutzung vorlag. Vorbereitung für den Verkauf würde eine betriebliche Veranlassung darstellen, sodass keine vGA vorliegen würde.

Vorsteuerabzug bei Lieferung von Mieterstrom aus einer PV-Anlage

Bundesfinanzhof hatte sich mit der Frage zu befassen, ob die Lieferung von Strom aus einer auf dem Dach des vermieteten Hauses befindlichen PV umsatzsteuerpflichtig und der Vermieter im Umkehrschluss berechtigt ist, in diesem Zusammenhang Vorsteuerabzug geltend zu machen.

Grundsätzlich ist die Vermietung von Wohnraum umsatzsteuerfrei. Gleiches gilt auch für unselbstständige Nebenleistungen in diesem Zusammenhang. Somit ist in diesem Fall kein Vorsteuerabzug möglich.

Im zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter eine PV-Anlage auf das Dach des Mietshauses aufgebracht und mit den Mietern eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag über die Lieferung des Stroms mit der Möglichkeit der Kündigung mit einer Frist von 4 Wochen, abgeschlossen. Es wurde der übliche Strompreis mit gesonderter Abrechnung über einen gesonderten Zähler berechnet. Die Umbaukosten für den Fall eines Stromanbieterwechsels hätte der Mieter zu tragen gehabt.

Die Anlage als solche wurde im Streitjahr installiert. Der Vermieter wollte aus den Rechnungen die Vorsteuer für die Installationskosten der PV-Anlage geltend machen. Dies lehnte das Finanzamt ab, da es der Auffassung war, dass es sich bei der Stromlieferung um eine unselbstständige Nebenleistung aus der umsatzsteuerfreien Wohnungsvermietung handelt.

Sowohl das Niedersächsische Finanzgericht (FG) als auch der BFH schlossen sich jedoch der Auffassung des Vermieters an und ließen den Vorsteuerabzug zu. Das FG sah keine Koppelung zwischen Mietvertrag und Stromlieferungsvertrag, da der Mieter den Stromlieferungsvertrag hätte kündigen und einen anderen Anbieter frei wählen können.

Anpassung der Beiträge und Beitragsbemessungsgrenzen in der Sozialversicherung ab 1.1.2025

Ab 1.1.2025 gilt für die allgemeine gesetzliche Rentenversicherung eine höhere Beitragsbemessungsgrenze (BBG), erstmals einheitlich für die ost- und westdeutschen Bundesländer, und zwar 8.050 € im Monat. Bis 31.12.2024 betrug die BBG 7.450 € (Ost) bzw. 7.550 € (West). In der knappschaftlichen Rentenversicherung steigt die BBG von 9.300 € auf 9.900 € im Monat.

Die BBG ist der Höchstbetrag, bis zu dem Arbeitseinkommen bei Berechnung der Rentenversicherungsbeiträge berücksichtigt wird, darüber hinaus müssen keine Beiträge abgeführt werden. Auch für die gesetzliche Kranken- und Pflegeversicherung wird die BBG zum 1.1.2025 angehoben, und zwar von 5.175 € im Monat auf 5.512,50 €. Damit einher geht auch die Anhebung der sog. Pflichtversicherungsgrenze von 69.300 € im Jahr auf 73.800 €. Wer ein höheres Jahreseinkommen erzielt, kann sich privat krankenversichern oder freiwillig in der gesetzlichen Krankenversicherung. Der Grund für den Anstieg der BBG ist, dass diese zeitversetzt an die Einkommensentwicklung anzupassen ist. Damit steigen für gesetzlich Versicherte und deren Arbeitgeber im oberen Einkommensbereich die Beiträge ohne Erhöhung der Beitragssätze.

Auch die Beiträge zur gesetzlichen Kranken- und Pflegeversicherung werden wegen eines weiter steigenden Defizits zum 1.1.2025 erhöht. Die Höhe des Beitrags setzt sich aus dem gleichen allgemeinen Beitragssatz (2024: 14,6 %) und dem kassenindividuellen Zusatzbeitrag zusammen (Durchschnittssatz 2024: 1,7 %). Der allgemeine Beitragssatz bleibt auch 2025 bei 14,6 %, der Durchschnittssatz des kassenindividuellen Zusatzbeitrags wurde für 2025 auf 2,5 % um 0,8 % angehoben. In welcher Höhe die jeweiligen Krankenkassen den Zusatzbeitrag tatsächlich erheben werden, entscheiden diese in der zweiten Dezemberhälfte. Zum Redaktionsschluss lagen nur einige Entscheidungen vor.

Der Beitrag in der Pflegeversicherung steigt um 0,2 % auf 3,6 %. Die Zu- und Abschläge für Kinderlose bzw. Beschäftigte mit Kindern bleiben wie gehabt.

Die Beiträge zur gesetzlichen Renten- und Arbeitslosenversicherung bleiben 2025 mit 18,6 % bzw. 2,6 % unverändert. Die umlagefinanzierte Künstlersozialabgabe für Unternehmer und Verwerter liegt auch 2025 bei 5 %, der Beitragssatz für die Künstler und Publizisten entspricht dem der Deutschen Rentenversicherung Bund, die Versicherten zahlen nur den halben Beitragssatz.

Die Höhe der ausschließlich vom Arbeitgeber zu zahlenden Umlagen für Erstattungen bei Arbeitsunfähigkeit, Mutterschaft und Insolvenz (U1 - U3) bzw. mögliche Änderungen der Umlagehöhen lagen bis Redaktionsschluss noch nicht vor.

Offene steuerliche Fälle – Änderungen im Jahressteuergesetz 2024

Das Jahressteuergesetz (JStG) 2024 tritt nach Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft, was zum Redaktionsschluss noch nicht der Fall war.

Das Gesetz beinhaltet ca. 130 Einzelmaßnahmen mit diversen gesetzlichen Änderungen, die direkt nach Verkündung in Kraft treten und offene Sachverhalte, z.B. in Steuerbescheiden, betreffen können. Sollten Steuerpflichtige auch aktuelle Änderungsbescheide erhalten, sind diese dem Steuerberater zur Prüfung vorzulegen, wenn er diese nicht direkt erhält.

Maßnahmen des JStG, die auf die Veranlagungszeiträume 2023 und 2024 zurückwirken, sind für die Vorbereitung der Steuererklärungen 2023 / 2024 relevant. Hierüber wird in der folgenden Ausgabe noch zu ausgewählten Beispielen berichtet.

Viele der Maßnahmen greifen ab 1.1.2025 im Rahmen der Unternehmens- und Steuerplanung, wovon einige hier bereits aufbereitet sind (siehe auch Ziffern 3. – 5. in dieser Ausgabe), später berichten wir über Inkrafttreten ab 1.1.2026 oder danach.

Änderungen der Kleinunternehmer-Regelung ab 1.1.2025

Ab dem 1.1.2025 gilt für in Deutschland ansässige Kleinunternehmen ein besonderes Meldeverfahren beim Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) zur Inanspruchnahme der Kleinunternehmer-Regelung auch im europäischen Ausland. Umgekehrt geben im europäischen Ausland ansässige Kleinunternehmen mit Tätigkeit in Deutschland beim BZSt innerhalb eines Monats nach Ablauf des Quartals eine elektronische Umsatzsteuermeldung ab.

Steuerfreiheit gilt bis zu einer Gesamtumsatzgrenze für das Vorjahr von 25.000 €, 100.000 € für das laufende Jahr. Wird im laufenden Jahr die Grenze von 25.000 € überschritten, scheidet im Folgejahr die Inanspruchnahme der Kleinunternehmer-Regelung aus. Wird der Umsatz von 100.000 € im laufenden Jahr überschritten, gilt genau ab diesem Zeitpunkt im laufenden Jahr die Kleinunternehmer-Regelung nicht mehr. Der Unternehmer selbst muss über das Jahr die 100.000 €-Grenze im Blick behalten, denn der Steuerberater erhält die Unterlagen zeitverzögert. Wichtig ist, das Prozedere vorab jetzt zu Beginn des Jahres zu besprechen.

Bei Neugründungen stellt die 25.000 €-Grenze eine absolute Grenze im ersten Jahr dar.  Bereits der diese Grenze überschreitende Umsatz unterliegt der Regelbesteuerung. Die bis dahin erbrachten Umsätze bleiben steuerfrei.

Für Kleinunternehmer gibt es vereinfachte Rechnungsregelungen und -hinweispflichten, worüber der Steuerberater detailliert informiert. E-Rechnungen muss der Kleinunternehmer nur empfangen können. Zum Versand ist er nicht verpflichtet.

Änderung des Schwellenwerts für monatliche Umsatzsteuervoranmeldungen

Unternehmen mit einer jährlichen Umsatzsteuerzahllast über 7.500 € mussten bis 31.12.2024 noch monatlich Umsatzsteuervoranmeldungen abgeben.

Aufgrund einer ab 1.1.2025 geltenden Änderung im Umsatzsteuergesetz durch das 4. Bürokratieentlastungsgesetz ist die Abgabe der Umsatzsteuervoranmeldung für Unternehmen mit einer Umsatzsteuerzahllast nun bis zu 9.000 € nur noch quartalsweise erforderlich. Betroffene Unternehmer sollten sich hierzu mit ihrem Steuerberater besprechen.