Themen für alle Immobilienbesitzer

Der BFH hatte über einen Fall zu entscheiden, bei welchem der Rechtsbehelf einen Tag zu spät eingelegt wurde. Die Klägerin hatte den Steuerbescheid per Brief erhalten. Sie war beruflich längere Zeit abwesend. Der Briefkasten wurde von Dritten geleert, unter anderem war auch der Steuerbescheid, gegen den dann verspätet Einspruch eingelegt wurde, zugegangen. An welchem Tag der Zugang erfolgte, war nicht nachzuweisen.

Der Steuerbescheid wurde an einem Freitag, den 15., versendet und galt nach der damals geltenden 3-tägigen Zustellungsfiktion am Montag, den 18., als zugestellt. Nach der nun neuen Rechtslage wäre es der 19. gewesen. Die Klägerin ließ am 19. Einspruch einlegen, nach der früheren Gesetzesfassung einen Tag zu spät. Sie trug vor, der Zustelldienst würde am Samstag nie zustellen, sodass die Zustellfrist um einen Tag zu verlängern sei. Dies lehnte der BFH ab, da innerhalb der Frist zumindest an einem Tag Post zugestellt wurde, nämlich am Montag. Da die Klägerin nicht habe nachweisen können, dass der Bescheid erst am 19. zugegangen war bzw. sie auch den Zugang als solches nicht abstritt (dann hätte das Finanzamt den Zugang beweisen müssen), war die Einspruchsfrist versäumt.

Wer Dritte den Briefkasten leeren lässt, sollte bei Behördenpost immer das Zugangsdatum auf dem Umschlag vermerken lassen.

Bevor die elektronische Rechnung (E-Rechnung) für die meisten inländischen Unternehmen im B2B-Wirtschaftsverkehr zum 1.1.2025 zur Pflicht geworden ist, hatte das Bundesministerium der Finanzen (BMF) sein erstes Anwendungsschreiben am 15.10.2024 veröffentlicht. Weitere beabsichtigte Ergänzungen hat das BMF durch ein Entwurfsschreiben am 25.6.2025 zur Stellungnahme an die Verbände versendet. Die endgültige Version des Änderungs- bzw. Ergänzungsschreibens soll im Laufe des vierten Quartals 2025 veröffentlicht werden. Der Umsatzsteueranwendungserlass soll umfassend an die gesetzlichen Regelungen angepasst werden.

Fehler im ersten BMF-Schreiben werden in dem Entwurf korrigiert. Zu beachten ist danach, dass beschädigte Dateien, die als E-Rechnung versendet werden, eine sonstige Rechnung darstellen. Nur eine Rechnung, die dem Format EN 16931 entspricht, stellt somit auch eine E-Rechnung dar.

Die Regelungen zur E-Rechnung für Kleinunternehmen im BMF-Schreiben vom 15.10.2024 sollen an die Änderungen im Rahmen des Wachstumschancengesetzes angepasst werden. Für die freiwillige Nutzung einer E-Rechnung durch ein Kleinunternehmen in anderen als den zugelassenen Formaten benötigen diese die zumindest konkludente Zustimmung des jeweiligen Empfängers.

Ausweislich des Entwurfs soll eine Rechnungskorrektur der ursprünglichen Rechnung nicht erforderlich sein, wenn sich lediglich die Bemessungsgrundlage ändert, z. B. wegen Mängelrügen im Rahmen einer Bauabnahme. Wenn sich allerdings der Leistungsumfang oder der Leistungsgehalt ändern, soll eine Rechnungskorrektur erforderlich sein. Bei nachträglichen Entgelterhöhungen soll der gleiche Rechnungstyp genutzt werden, wie z. B. bei der Rechnungskorrektur.

Auch bei der E-Rechnung ist eine GoBD-konforme Aufbewahrung erforderlich. Selbst, wenn nur der strukturierte Teil der E-Rechnung der 8-jährigen Aufbewahrungsfrist unterliegt, ist der Bildteil GoBD-konform zu verwahren.

Ab dem 1.1.2026 erfolgt der digitale Datenaustausch zwischen den Privaten Kranken- und Pflegeversicherungen einerseits und dem Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) bzw. dem Lohnabrechnungssystem andererseits. Die digitale Übermittlung soll das bisher papierbasierte Verfahren ersetzen, manuelle Nachmeldungen sind dann nicht mehr zulässig.

Das bedeutet, dass Arbeitnehmern Nachteile entstehen, wenn der Datenaustausch nicht korrekt durchgeführt wird, sowohl beim Lohnsteuerabzug als auch bei der Einkommensteuerveranlagung. Hierbei spielt es keine Rolle, ob der Arbeitgeber selbst die Meldungen durchführt oder durch einen Dienstleister durchführen lässt. Es wird daher dringend angeraten, sowohl intern als auch extern Personal und Dienstleister zu schulen bzw. sich selbst das Wissen anzueignen, Zuständigkeiten und Schnittstellen zu prüfen.

Mit Schreiben vom 6.6.2025 hat das Bundesministerium der Finanzen verfahrensrechtliche und materiell-rechtliche Änderungen zur Bestätigung ausländischer UStIDNr. mit Wirkung seit dem 20.7.2025 bekanntgegeben und schreitet hiermit auf dem Weg zur weiteren Digitalisierung voran.

Künftig ist das Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) für diese Aufgabe zuständig. Telefonische und schriftliche Anfragen sind seither nicht mehr zulässig, nur Anfragen über die Homepage des BZSt. Anfrageberechtigt sind nur im Besitz einer deutschen UStIDNr. befindliche Unternehmen. Eine ausschließlich steuerliche Erfassung reicht nicht aus.

Betroffene Unternehmen, insbesondere von innergemeinschaftlichen Lieferungen Betroffene, sollten daher rechtzeitig die Erteilung der deutschen UStIDNr. beantragen, um weiterhin Anfragen an das BZSt richten zu dürfen.

Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat mit Schreiben vom 3.6.2025 eine neue Liste der Länder veröffentlicht, mit denen die Bundesrepublik Deutschland einen Austausch der Finanzkontendaten per automatischem Datenaustausch zum 30.9.2025 vornimmt. Basis sind die Daten, die Finanzinstitute zum 31.7.2025 an das Bundeszentralamt für Steuern für das Jahr 2024 zu übermitteln haben. Übermittelt werden Informationen über Finanzkonten in Steuersachen.

Die Liste ist auf 115 Länder angewachsen. Sie kann auf der Homepage des BMF abgerufen werden unter Service – Publikationen – Steuern – BMF-Schreiben – 3. Juni 2025.

Das Niedersächsische Finanzgericht hatte darüber zu entscheiden, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung für ein Darlehen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anzuerkennen ist. In der Vergangenheit hatten verschiedene Gerichte dies stets abgelehnt, weil der Veranlassungszusammenhang zwischen Vermietung und der Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Auflösung des jeweiligen Darlehens aufgrund der Veräußerung der Immobilie, mit der gerade keine Einkünfte mehr erzielt wurden, fehlte.

Anders war es aber im zu entscheidenden Fall. Die Kläger nahmen zur Finanzierung von zwei Vermietungsobjekten zwei Darlehen auf, wobei die Bank über die finanzierten Immobilien hinaus eine Zusatzsicherheit als Beleihungsobjekt nahm, welches ebenfalls Eigentum der Kläger war. Im Zuge einer späteren Veräußerung des Beleihungsobjekts mussten die Kläger auch die Darlehen für die Vermietungsobjekte inklusive einer Vorfälligkeitsentschädigung zurückführen, da die Bank nicht bereit war, andere Sicherheiten zu akzeptieren. Die Vermietung der ursprünglich mit den Darlehen finanzierten Objekte erfolgte auch weiterhin.

Das Finanzamt wollte auch hier die Vorfälligkeitsentschädigung nicht als Werbungskosten anerkennen. Die Kläger wehrten sich vor dem Niedersächischen Finanzgericht mit der Klage und bekamen Recht, denn hier wurde die Vermietung fortgeführt und es bestand ein Veranlassungszusammenhang zwischen den Vermietungseinkünften und der Vorfälligkeitsentschädigung für die Darlehen, die die Vermietungsobjekte finanziert hatte.

Das Urteil dürfte ebenfalls auf Betriebsausgaben bei Gewerbetreibenden mit ansonsten gleichem Sachverhalt anwendbar sein.

Das Urteil lässt Gestaltungsmöglichkeiten zu, die Betroffene mit ihrer Steuerberatung besprechen sollten.

Das in geförderten Altersvorsorgeverträgen gebildete und geförderte Kapital zur wohnungswirtschaftlichen Verwendung, sog. Wohn-Riesterverträge, kann die zulageberechtigte Person bis zum Beginn der Auszahlungsphase unmittelbar für die Anschaffung oder Herstellung einer Wohnung verwenden. Möglich ist auch, die Mittel zur Tilgung eines zu diesem Zweck aufgenommenen Darlehens zu verwenden.

Im vom Bundesfinanzhof (BFH) zu entscheidenden Fall war der Sachverhalt allerdings so, dass das abzulösende Darlehen ursprünglich der Anschaffung einer inzwischen nicht mehr selbst genutzten Wohnung diente. Die Wohnung wurde verkauft und der erzielte Verkaufspreis aus der Wohnung einschließlich des mittlerweile auf die neue Wohnung umgewidmeten Darlehens wurde für deren Anschaffung verwendet. Die neue Wohnung wurde selbstgenutzt.

Die bei der Deutschen Rentenversicherung Bund angesiedelte Zentrale Zulagestelle für Altersvermögen vertrat die Auffassung, dass nach der Umwidmung des Darlehens auf die zweite Wohnung eine unschädliche wohnungswirtschaftliche Verwendung des
Altersvorsorgevermögens nicht mehr gegeben sei. Ebenso sah es das erstinstanzliche Finanzgericht (FG).

Der BFH war jedoch anderer Auffassung. Es sah auch dann eine unmittelbare Kapitalverwendung als gegeben an, wenn ein Darlehen für die Anschaffung oder Herstellung eines förderungsfähigen Wohnobjekts in Anspruch genommen wurde und sodann die Umwidmung des Darlehens auf ein Folgeobjekt erfolge, wenn dieses ebenfalls selbstgenutzt werde. Zwar ergebe sich dies nicht direkt aus dem Wortlaut der gesetzlichen Regelung, aber aus der Systematik und dem Sinn und Zweck der Norm. Zulageberechtigten solle durch die Senkung der Zins- und Tilgungskosten im Alter ermöglicht werden, selbstgenutztes Wohneigentum zu erwerben. Dem stehe auch eine Umwidmung von Darlehen für eine andere Wohnung nicht entgegen.

Da das erstinstanzliche FG jedoch nicht festgestellt hatte, ob eine wirksame Umschuldung und Umwidmung erfolgt sei, wurde der Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das FG zurückverwiesen.

Betroffene sollten sich jedoch vor Verkauf, Neuerwerb, Umschuldung und Umwidmung von Darlehen steuerlich beraten lassen.

Das Finanzgericht München (FG) hatte darüber zu befinden, ob im Rahmen der langfristigen gewerblichen Vermietung zweier Gebäude als Flüchtlingsunterkunft für die Dauer von 10 Jahren eine hierauf verkürzte Nutzungsdauer mit jährlicher AfA von 10 % infrage kommt oder ob die typisierte Nutzungsdauer von 50 Jahren mit einer jährlichen AfA von 2 % anzunehmen sei. Das Finanzamt ging von 50 Jahren Nutzungsdauer aus.

Die Klägerin vertrat die Auffassung, dass die wirtschaftliche Nutzungsdauer für die Flüchtlingsunterkünfte faktisch auf den Zeitraum der Mietverträge – 10 Jahre – begrenzt sei. Hieran habe sich die Kalkulation der Investition orientiert, eine Anschlussnutzung sei unsicher, insbesondere die Rückumwandlung in einen Hotelbetrieb. Hierzu brachte die Klägerin ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen bei, das die Restnutzungsdauer auf 10 Jahre schätzte.

Das Finanzamt vertrat hingegen die Auffassung, dass eine verkürzte Nutzungsdauer nicht nachgewiesen sei, da da beigebrachte Gutachten keine Alternativnutzung betrachtet habe. Ohne Nachweis einer ausnahmsweise kürzeren Nutzungsdauer, bleibe es bei der gesetzlichen AfA von jährlich 2 %. Sofern die Prognose unsicher sei, treffe die Feststellungslast die Klägerin.

Im gerichtlichen Verfahren wurde sodann ein gerichtliches Gutachten eingeholt. Dieses kam zu dem Ergebnis, dass für beide Gebäude eine Nutzung von mindestens 10 Jahren möglich sei. Für das eine Gebäude sei eine Anschlussnutzung grundsätzlich möglich, da die Nachfrage der öffentlichen Hand nicht auszuschließen sei. Das Gutachten legte sich nicht fest, dass die Nutzung nach 10 Jahren enden würde.

Für das zweite Gebäude sah der Gutachter eine hohe Wahrscheinlichkeit einer späteren Umnutzung als Hotel Garni, da eine Nachfrage am Markt vorhanden sei. Eine wirtschaftliche Weiternutzung sei über die 10 Jahre hinaus möglich.

Aufgrund des gerichtlichen Gutachtens erkannte das FG für beide Gebäude keine verkürzte Nutzungsdauer an. Es bliebe somit bei der gesetzlichen AfA von 2 % jährlich. Da der Klägerin für eine abweichende Bewertung die Beweislast oblag und sie den Beweis nicht mit hinreichender Wahrscheinlichkeit erbringen konnte, wurde ein Abschreibungszeitraum von nur 10 Jahren nicht anerkannt.

Am 11.7.2025 hat der Bundesrat dem „Gesetz für ein steuerliches Investitionssofortprogramm zur Stärkung des Wirtschaftsstandorts Deutschland“ zugestimmt. Es wurde bereits verkündet. Verschiedene Regelungen treten rückwirkend ab dem 1.7.2025 in Kraft, einige in der Zukunft bzw. wirken sich erst in einigen Jahren aus.  

Dies sind die im Gesetz enthaltenen Maßnahmen:

• Durch den sog. „Investitions-Booster“ wird die degressive AfA für bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens im unternehmerischen Bereich wieder eingeführt und erweitert, und zwar für Wirtschaftsgüter, die nach dem 30.6.2025 und vor dem 1.1.2028 angeschafft oder hergestellt werden. Die degressive Abschreibung darf maximal das Dreifache der linearen Abschreibung betragen, wenn sich diese nach der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer richtet, höchstens aber 30 %. Bemessungsgrundlage sind im ersten Jahr die Anschaffungs- oder Herstellungskosten und in den folgenden Jahren der jeweilige Restbuchwert.
  
  
• Für neu angeschaffte betriebliche Elektrofahrzeuge wird eine gesonderte arithmetisch-degressive Abschreibung eingeführt. Sie gilt für Anschaffungen nach dem 30.6.2025 und vor dem 1.1.2028. Im ersten Jahr werden 75 % abgeschrieben, im zweiten Jahr 10 %, im dritten und vierten Jahr jeweils 5 %, 3 % im fünften Jahr sowie 2 % im sechsten Jahr. Es bleibt also insgesamt bei der Abschreibungsdauer von 6 Jahren. Es findet keine Zwölftelung nach Anschaffungsmonat statt, bei Anschaffung im Dezember erfolgt die Abschreibung für das gesamte Jahr.
  
  
• Wird das betriebliche Fahrzeug auch privat genutzt und liegt die betriebliche Nutzung bei über 50%, kann die sog. 1 %-Regelung für die Berechnung der Eigennutzung angewendet werden. Bei reinen Elektrofahrzeugen wie auch bei Brennstoffzellenfahrzeugen ermäßigt sich der Entnahmewert auf lediglich 0,25 % des Bruttolistenpreises für begünstigte Elektrofahrzeuge. Voraussetzung hierfür ist, dass der Bruttolistenpreis für diese nicht mehr als 100.000 € beträgt, sofern sie nach dem 30.6.2025 angeschafft wurden. Für E-Fahrzeuge oberhalb von 100.000 € bleibt es bei 0,5 %. Für bis zum 30.6.2025 angeschaffte E-Fahrzeuge oberhalb von 70.000 € Bruttolistenpreis gilt dies entsprechend. Diese Regelungen gelten insbesondere auch für die Überlassung an Mitarbeiter sowie Geschäftsführer.
  
  
• Der aktuelle Körperschaftsteuersatz wird von 15 % ab dem 1.1.2028 jährlich um 1 % abgesenkt, und zwar bis zu 10 % ab dem Jahr 2032 wie folgt:

  aktuell – 2027	15 %
  2028	14 %
  2029	13 %
  2030	12 %
  2031	11 %
  ab 2032	10 %

  
  
• Für thesaurierte (nicht entnommene) Gewinne wird der Steuersatz von bislang 28,25 % in drei Schritten auf 25 % abgesenkt, und zwar wie folgt:

  aktuell – 2027	28,25 %
  2028/2029	27 %
  2030/2031	26 %
  ab 2032	25 %

  Diese Methode können Einzelunternehmen und Personengesellschaften wählen, die Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, Gewerbebetrieb oder selbständiger Arbeit erzielen.
  
  
• Bei Kapitalgesellschaften fällt in der Regel noch Gewerbesteuer an, deren Höhe sich nach dem Gewerbesteuerhebesatz der jeweiligen Gemeinde richtet, in der das Unternehmen seinen Sitz hat. Ggf. findet eine Zerlegung des Gewinns und Aufteilung auf verschiedene Gemeinden statt.
  
  
• Die Forschungszulagen bei Eigenleistungen für Einzel- und Mitunternehmerschaften werden nochmals ausgeweitet. Der Gesamtbetrag wird von 10 Mio. € auf 12 Mio. € erhöht. Förderfähige Aufwendungen für Eigenleistungen können mit max. 40 Stunden pro Woche anstatt mit bis zu 70 € je nachgewiesene Arbeitsstunde auf 100 € angehoben werden. Die Forschungszulage wird auf die Einkommen- bzw. Körperschaftsteuer angerechnet und nicht ausgezahlt. Diese Änderungen treten ab dem 1.1.2026 in Kraft.