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Themen für alle Immobilienbesitzer

Schönheitsreparaturen bei unrenoviert überlassener Wohnung

Ein Mieter, dem eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß überlassen wurde und auf den die Schönheitsreparaturen nicht wirksam abgewälzt wurden, kann vom Vermieter die Durchführung derselben dennoch verlangen, wenn eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustands des Objektes eingetreten ist. Allerdings ist die Wiederherstellung des Anfangszustands wirtschaftlich nicht sinnvoll und liegt auch nicht im Interesse der Mietvertragsparteien.

Ausgangspunkt der den Vermieter treffenden Erhaltungspflicht ist grundsätzlich der unrenovierte Zustand, in dem sich die Wohnung bei Besichtigung und Anmietung befunden hat. Ihn trifft dann eine Instandhaltungspflicht, wenn sich der anfängliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtert hat. Davon ist nach zwei vom Bundesgerichtshof am 7.8. und 8.8.2020 entschiedenen Fällen auszugehen, wenn Renovierungen lange Zeit, hier: 14 bzw. 25 Jahre, zurückliegen.

Nach diesen Entscheidungen hat sich der Mieter allerdings nach Treu und Glauben an den hierfür anfallenden Kosten (regelmäßig zur Hälfte) zu beteiligen, weil die Ausführung der Schönheitsreparaturen zu einer Verbesserung des vertragsgemäßen (unrenovierten) Dekorationszustands der Wohnung bei Mietbeginn führt.

Anspruch auf Lärmschutz bei Auswechslung des Bodenbelags

In einem vom Bundesgerichtshof am 26.6.2020 entschiedenen Fall hatte ein Wohnungseigentümer den Teppichboden gegen Fliesen ausgetauscht. Dadurch überschritt der Trittschallpegel die maßgeblichen Grenzwerte.

Nach Auffassung des BGH ist ihm jedoch die Einhaltung der Mindestanforderungen an den Trittschall zumutbar. Diese kann er durch vergleichsweise einfache Maßnahmen erreichen, nämlich durch die Verlegung eines Teppichbodens oder die Anbringung eines zusätzlichen Bodenbelags auf die bestehenden Fliesen. Welche Maßnahme er ergreift, bleibt ihm überlassen.

Der vom Lärm gestörte Wohnungseigentümer kann die Einhaltung der schallschutztechnischen Mindest-anforderungen auch dann verlangen, wenn die Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums - hier der Wohnungstrenndecke - mangelhaft ist.

Anmerkung: Anders kann es nach dieser Entscheidung des BGH jedoch sein, wenn bei einer mangelhaften Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentümer keine zumutbare Abhilfemöglichkeit hat.

Streitige Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zur Kaufpreisaufteilung

Im Veranlagungsjahr der erstmaligen Vermietung wird bei der Bearbeitung der Einkommensteuererklärung die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung für Abnutzung (AfA) ermittelt. Diese errechnet sich aus sämtlichen Anschaffungskosten des Gebäudes, abzüglich des Anteils für den Grund und Boden. Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat zu diesem Zweck eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung veröffentlicht, welche in der Praxis häufig - u. a. auch als Schätzungshilfe - genutzt wird. Nun steht eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) aus, in welcher über die Anwendung der Arbeitshilfe entschieden wird.

Im zu entscheidenden Fall erwarb eine Grundstücksgemeinschaft ein bebautes Grundstück und berechnete die Bemessungsgrundlage für die AfA anhand der Anschaffungskosten und des Gebäudeanteils. Das Finanzamt wich bei der anschließenden Bearbeitung von dieser Bemessungsgrundlage anhand der Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung des BMF zu Ungunsten der Steuerpflichtigen ab.

Nach Auffassung der Vermieter steht aber der so ermittelte Bodenrichtwert nicht im Verhältnis zu der tatsächlichen Lage des Grundstücks. Außerdem würden die aktuellen Herstellungskosten des Gebäudes nicht angemessen berücksichtigt, welche bei entsprechender Anerkennung zu einem höheren Gebäudeanteil geführt hätten. Die Arbeitshilfe stelle eher eine Schätzung der Werte dar, welche nicht der Realität entsprechen.

Anmerkung: Darüber hat nun der BFH zu entscheiden. Sollten Steuerpflichtige in ähnlich gelagerten Fällen ebenfalls eine abweichende Bemessungsgrundlage ermittelt haben als das Finanzamt anhand der Arbeitshilfe berechnet hat, so sollte, falls möglich, noch Einspruch eingelegt und das Ruhen des Verfahrens beantragt werden, bis über den Fall abschließend entschieden wurde.

Verteilung der Maklerkosten beim Kauf von Wohnimmobilien

In der Praxis geht die Initiative zur Einschaltung eines Maklers meist vom Verkäufer aus und der Käufer hat häufig keine ernsthafte Möglichkeit, sich gegen eine Übernahme der anteiligen oder sogar der vollständigen Maklerprovision zu wehren. In Zukunft gilt: Die Abwälzung der gesamten Maklerkosten auf den Käufer ist unzulässig. Wer einen Makler beauftragt, muss künftig mindestens die Hälfte der Maklerprovision selbst tragen. Außerdem muss der Käufer seinen Anteil erst zahlen, wenn der Verkäufer seine Provisionszahlung nachgewiesen hat.

Erhält der Makler von beiden Parteien einen Auftrag und soll damit sowohl die Interessen des Verkäufers als auch des Käufers wahrnehmen, darf er mit beiden Parteien nur eine Provision in gleicher Höhe vereinbaren. Im Ergebnis tragen also beide Seiten jeweils die Hälfte der gesamten Provision. Vereinbarungen über unterschiedliche Provisionshöhen können in diesem Fall nicht wirksam geschlossen werden.

Ferner wird ein Textformerfordernis für Maklerverträge über die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser eingeführt. Ausreichend für den Abschluss eines Maklervertrags ist dann z. B. eine E-Mail.

Klausel zur automatischen Verlängerung eines Makler-Alleinauftrags

Der Bundesgerichtshof hat am 28.5.2020 entschieden, dass einem Immobilienmakler in Allgemeinen Geschäftsbedingungen grundsätzlich ein auf sechs Monate befristeter Makleralleinauftrag erteilt werden kann, der sich automatisch um jeweils drei weitere Monate verlängert, wenn er nicht innerhalb einer Frist von vier Wochen gekündigt wird.

Ein Makleralleinauftrag, mit dem sich der Makler zum Tätigwerden verpflichtet und durch den der Maklerkunde auf sein Recht verzichtet, einen weiteren Makler mit der Suche nach geeigneten Vertragspartnern zu beauftragen, kann grundsätzlich wirksam unter Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen geschlossen werden. Bei einem solchen Makleralleinauftrag kann in Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch eine an dem Zeitbedarf für eine erfolgversprechende Tätigkeit orientierte Mindestlaufzeit vereinbart werden. Für den einem Immobilienmakler erteilten Alleinauftrag ist eine Bindungsfrist von sechs Monaten regelmäßig angemessen. Auch eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene automatische Verlängerung der zunächst auf sechs Monate vereinbarten Vertragslaufzeit eines Makleralleinauftrags um jeweils drei Monate bei unterbliebener Kündigung ist grundsätzlich unbedenklich.

So wird ein Maklerkunde bei Vereinbarung einer ersten Vertragslaufzeit von sechs Monaten und von automatischen Verlängerungen um jeweils drei Monate durch eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene vierwöchige Frist zur Kündigung des einfachen Makleralleinauftrags nicht unangemessen benachteiligt.

Erklärungsfrist für Lohnsteueranmeldungen vorübergehend verlängert

Durch die Auswirkungen des Corona-Virus sind viele Arbeitgeber unverschuldet daran gehindert, die monatlichen oder vierteljährlichen Lohn­steuer-Anmeldungen fristgerecht abzugeben.

Mit Schreiben vom 23.4.2020 gewährt das Bundesfinanzministerium nunmehr eine Fristverlängerung im Einzelfall. Danach können Arbeitgebern die Fristen zur Abgabe monatlicher oder vierteljährlicher Lohnsteuer-Anmeldungen während der Corona-Krise im Einzelfall auf Antrag verlängert werden, soweit sie selbst oder der mit der Lohnbuchhaltung und Lohnsteuer-Anmeldung Beauftragte nachweislich unverschuldet daran gehindert sind, die Lohnsteuer-Anmeldungen pünktlich zu übermitteln. Die Fristverlängerung darf maximal 2 Monate betragen.

Corona-Soforthilfen sind steuerpflichtig

Neben der finanziellen Unterstützung durch unkomplizierte und günstige KfW-Kredite unterstützte die Bundesregierung auch sog. Solo-Selbstständige, Angehörige der Freien Berufe, Künstler und Kleinstunternehmen - unter weiteren Voraussetzungen z. B. Antragstellung bis zum 31.5.2020 - in Form von Zuschüssen.

Der Zuschuss des Bundes für Betriebe, die bis zu 5 Mitarbeiter beschäftigen, belief sich zunächst bis zu 9.000 € bzw. für Betriebe bis zu 10 Mitarbeitern bis zu 15.000 € für 3 Monate. Neben den Bundeszuschüssen konnte auch auf Zuschussprogrammen aus den jeweiligen Bundesländern in unterschiedlicher Ausprägung zugegriffen werden.

Bitte beachten Sie! Die Corona-Soforthilfe ist als Betriebseinnahme steuerpflichtig und wird im Rahmen der Gewinnermittlung berücksichtigt. Wenn im Jahr 2020 ein positives "zu versteuerndes Einkommen" erwirtschaftet wird, dann wird hierauf der individuelle Steuersatz angewendet. Die Finanzbehörden werden in der Regel über die Zahlung der Zuschüsse informiert.

Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen bei eigengenutzten Gebäuden

Mit den Regelungen zur Erreichung der Klimaschutzziele bis 2030 fördert der Gesetzgeber auch steuerlich technologieoffene energetische Gebäudesanierungsmaßnahmen ab 2020.

So ermäßigt sich für energetische Maßnahmen an einem in der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum gelegenen, zu eigenen Wohnzwecken genutztem Gebäude auf Antrag die tarifliche Einkommensteuer, vermindert um die sonstigen Steuerermäßigungen, im Kalenderjahr des Abschlusses der energetischen Maßnahme und im nächsten Kalenderjahr um je 7 % der Aufwendungen, höchstens jedoch um je 14.000 € und im übernächsten Kalenderjahr um 6 %, höchstens jedoch um 12.000 € für das begünstigte Objekt.

Folgende energetische Maßnahmen werden gefördert:
  • Wärmedämmung von Wänden
  • Wärmedämmung von Dachflächen
  • Wärmedämmung von Geschossdecken
  • Erneuerung der Fenster oder Außentüren
  • Erneuerung/Einbau einer Lüftungsanlage
  • Erneuerung der Heizungsanlage
  • Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung
  • Optimierung bestehender Heizungsanlagen, sofern diese älter als zwei Jahre sind

Zu den Kosten für die Maßnahmen gehören auch die Kosten für Energieberater.

Die Förderung kann für mehrere Einzelmaßnahmen an einem begünstigten Objekt in Anspruch genommen werden; je begünstigtes Objekt beträgt der Höchstbetrag der Steuerermäßigung 40.000 €. Steht das Eigentum am Objekt mehreren Personen zu, können die Steuerermäßigungen insgesamt nur einmal in Anspruch genommen werden.

Voraussetzung für die Förderung ist,
  • dass die jeweilige energetische Maßnahme von einem Fachunternehmen ausgeführt wird, das die erforderlichen Kriterien nach amtlich vorgeschriebenem Muster bescheinigen muss.
  • dass die Nutzung des Gebäudes durch den Steuerpflichtigen im jeweiligen Kalenderjahr ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken erfolgt. Diese liegt auch vor, wenn Teile der Wohnung anderen Personen unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden.
  • dass der Steuerpflichtige für die Aufwendungen eine Rechnung erhält, die die förderungsfähigen energetischen Maßnahmen, die Arbeitsleistung des Fachunternehmens und die Adresse des begünstigten Objekts ausweisen und die in deutscher Sprache ausgefertigt ist. Des Weiteren muss die Zahlung auf das Konto des Erbringers der Leistung erfolgen.
  • dass das begünstigte Objekt bei der Durchführung der energetischen Maßnahme älter als zehn Jahre ist; maßgebend hierfür ist der Beginn der Herstellung.

Nicht in Anspruch genommen werden kann die Steuerermäßigung, soweit die Aufwendungen als Betriebsausgaben, Werbungskosten, Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastungen berücksichtigt worden sind oder wenn für die energetischen Maßnahmen eine Steuerbegünstigung für Baudenkmäler oder Handwerkerleistungen beansprucht wird. Ebenfalls nicht gefördert werden Gebäude, bei denen es sich um eine öffentlich geförderte Maßnahme handelt, für die zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse in Anspruch genommen werden.

Die Regelung ist auf energetische Maßnahmen anzuwenden, mit deren Durchführung nach dem 31.12.2019 begonnen wurde und die vor dem 1.1.2030 abgeschlossen sind. Ist ein Bauantrag erforderlich, gilt als Beginn der Zeitpunkt der Bauantragstellung, für nicht genehmigungsbedürftige Vorhaben der Zeitpunkt des Beginns der Bauausführung.

Bundesfinanzhof bestätigt unschädliche Zwischenvermietung bei privaten Veräußerungsgeschäften

Werden Grundstücke innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung wieder veräußert und wurden diese in der Zwischenzeit durchgehend vermietet, so liegt ein steuerlich zu berücksichtigender Veräußerungsvorgang vor. Es gilt jedoch die Ausnahme, dass bei ausschließlicher Eigennutzung oder bei Eigennutzung in den beiden Jahren vor der Veräußerung und im tatsächlichen Veräußerungsjahr kein steuerbarer Vorgang entsteht.

In einem durch das Finanzgericht Baden-Württemberg entschieden Fall (vgl. Ausgabe Juni 2019, Beitrag Nr. 4), veräußerte ein Steuerpflichtiger sein bebautes Grundstück. Dieses hatte er über sieben Jahre lang selber bewohnt und erst im Jahr der Veräußerung zudem noch für ein halbes Jahr vermietet. Der BFH entschied mit Urteil vom 3.9.2019 genauso wie das Finanzgericht Baden-Württemberg vor ihm.

Bei der Veräußerung eines Grundstücks innerhalb der Frist von zehn Jahren liegt kein steuerpflichtiger Vorgang vor, wenn die Eigennutzung eine bestimmte Dauer nicht unterschreitet. So ist eine Zwischenvermietung unschädlich, wenn der Eigentümer des Grundstücks im Vorjahr der Veräußerung ganzjährig durchgehend und in dem Jahr davor sowie im Veräußerungsjahr selbst an mindestens einem Tag selber bewohnt hat. Es muss dabei ein zusammenhängender Zeitraum vorliegen. Diese Nutzung zu eigenen Wohnzwecken reicht für den Ausschluss eines steuerbaren privaten Veräußerungsgeschäfts aus.

Anmerkung: Es bleibt die Reaktion der Finanzverwaltung zu der Entscheidung abzuwarten. Grundsätzlich sollten Sie sich bei einer Zwischenvermietung der eigengenutzten Wohnung immer steuerlich beraten lassen, damit Sie nicht bei einem eventuellen Verkauf der Immobilie in die Steuerfalle tappen.

Streupflicht auf einem Kundenparkplatz

In einem vom Bundesgerichtshof am 2.7.2019 entschiedenen Fall war es aufgrund der Witterung auf dem Kundenparkplatz eines Lebensmittelmarktes glatt. Eine Kundin parkte ihr Auto, rutschte nach dem Aussteigen aus und verletzte sich. Zwischen den parkenden Fahrzeugen war nicht gestreut. Darin sah die Frau eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht und verlangte Schadensersatz. Der Parkplatz des Lebensmittelmarktes wurde in erster Linie den Kunden bereitgestellt. Jedoch nutzten auch Anwohner den Parkplatz, sodass deren Fahrzeuge auch teilweise über Nacht dort standen.

Für öffentliche Parkplätze ist anerkannt, dass nicht überall zu streuen ist und dass sich Benutzer darauf einstellen müssten, kurze Strecken auf nicht gestreuten Flächen bis zu den gestreuten Bereichen zurückzulegen. Im Bereich der markierten Stellflächen - und damit auch zwischen den Fahrzeugen - muss regelmäßig nicht gestreut werden. Diese Grundsätze sind auf die Streupflicht bei privaten Parkplätzen ebenfalls anzuwenden, wenn sich dort die örtlichen Verhältnisse nicht von öffentlichen unterscheiden.

Aufgrund der Tatsache, dass es sich hier um eine große Parkfläche handelt, die von verschiedenen Personen, Kunden, aber auch von Anwohnern genutzt wird, war der Kundenparkplatz einem öffentlichen gleichzustellen.

Es bestand auch keine Verpflichtung bei allgemeiner Glättebildung einmalig vor Eröffnung des Marktes den Bereich der markierten Stellflächen zu streuen. Da Anwohner ihre Fahrzeuge dort ggf. auch über Nacht abstellten, war vor der Markteröffnung nicht gewährleistet, dass die Parkstellflächen frei waren und mit zumutbarem Aufwand gestreut werden konnten.