Themen für alle Immobilienbesitzer

Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat den Referentenentwurf zum Jahressteuergesetz 2026 (JStG 2026) veröffentlicht. Der Entwurf enthält zahlreiche Anpassungen aufgrund von EU-Recht, BFH- und EuGH-Rechtsprechung sowie Einzelmaßnahmen zum Bürokratieabbau, zur Digitalisierung und zur Missbrauchsbekämpfung.

Bislang erkennbare Schwerpunkte liegen in folgenden Bereichen:

• Optionale statt automatische umsatzsteuerliche Organschaft (gilt ab 2029).
  
  
• Grds. gesetzliche Kaufpreisaufteilung bei bebauten Grundstücken auf Grund und Boden einerseits sowie Gebäuden andererseits nach dem Verhältnis der Verkehrswerte. Eine abweichende Aufteilung kann bei Nachvollziehbarkeit vertraglich vereinbart werden. Anderenfalls soll eine Bewertung nach Sachverständigengutachten möglich sein (gilt ab Tag nach Verkündung).
  
  
• Kinderfreibetrag und Ausbildungsfreibetrag werden als Folge der Umsetzung einer EuGH-Entscheidung künftig für Kinder mit Wohnsitz in EU-/EWR-Staaten ungekürzt gewährt (gilt in allen offenen Fällen).
  
  
• Zwecks Klarstellung der BFH-Rechtsprechung wird für die Berechnung der steuerfreien Sonn-, Feiertags- und Nachtzuschläge künftig nur steuerpflichtiger laufender Arbeitslohn herangezogen (gilt ab 1.1.2027).
  
  
• Zum Zwecke der Quellensteuerentlastung wird die Freigrenze für Kleinhonorare von 250 € auf 500 € angehoben, die Freigrenze für das antragslose Freistellungsverfahren steigt von 10.000 € auf 100.000 € (gilt ab 1.1.2027).
  
  
• Anhebung des Zinssatzes der Vollverzinsung auf 3,6 % p.a. (ab 1.1.2027).
  
  
• Ausweitung der Digitalisierung und elektronischen Kommunikation mit der Finanzverwaltung (ab Tag nach der Verkündung).
  
  
• Erweiterte Prüfungs- und Datenzugriffsrechte der Finanzverwaltung (ab Tag nach der Verkündung).
  
  
• Anhebung der Forschungszulage von 15 Mio. € auf 25 Mio. € (rückwirkend ab 1.1.2026).
  
  
• Eine dauerhafte Zuordnung der ersten Tätigkeitsstätte im Inland wird von 48 Monate auf 24 Monate verkürzt (gilt ab 1.1.2027).
  
  
• Erweiterte Meldepflichten für die elektronische Lohnsteuerbescheinigung und Korrekturmöglichkeiten (gültig ab 1.1.2028).
  
  
• Die Fachverbände sind bis zum 12.6.2026 (nach Redaktionsschluss) aufgefordert, Stellungnahmen an das BMF abzugeben. Über das weitere Verfahren wird berichtet.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat am 15.1.2026 entschieden, dass ein Anspruch auf deutsches Differenzkindergeld nicht besteht, wenn die Familie in einem anderen EU-Mitgliedstaat lebt, dort Familienleistungen erhält und der deutsche Kindergeldanspruch allein wegen inländischer Vermietungseinkünfte des Elternteils existiert und sich hieraus die unbeschränkte Steuerpflicht ergibt.

Differenzkindergeld wird aus der deutschen Familienkasse i. d. R. gezahlt, wenn ein Elternteil für ein Kind in einem anderen EU-Mitgliedstaat niedrigeres Kindergeld erhält als dies Eltern in Deutschland gezahlt wird. Allerdings besteht der Anspruch nur, wenn ein Elternteil in Deutschland aufgrund einer Beschäftigung oder selbstständigen Tätigkeit im Inland unbeschränkt steuerpflichtig ist.

Im entschiedenen Fall war die Klägerin mit ihren Kindern von Deutschland nach Ungarn gezogen und hatte in Deutschland danach weder einen Wohnsitz noch ihren gewöhnlichen Aufenthalt. In Ungarn bezog sie für ihre Kinder Familienleistungen, die niedriger waren als der Kindergeldanspruch in Deutschland. Sie ging in Deutschland jedoch keiner sozialversicherungspflichtigen Beschäftigung nach und erzielte auch keine Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit. Allerdings war sie aufgrund von Vermietungseinkünften in Deutschland gleichwohl unbeschränkt steuerpflichtig. Dies ist möglich, wenn ein Steuerpflichtiger einen entsprechenden Antrag stellt. Die Familienkasse hob die Kindergeldfestsetzung danach auf.

Hiergegen wendete sich die Klägerin. Sie wollte Differenzkindergeld beanspruchen und sah die Voraussetzungen aufgrund der inländischen Vermietungseinkünfte in Deutschland und unbeschränkter Steuerpflicht als gegeben an.

Sowohl das erstinstanzliche Finanzgericht als auch der BFH lehnten den Anspruch auf Differenzkindergeld jedoch ab, da dieses neben der unbeschränkten Steuerpflicht eine „Beschäftigung“ im Inland erfordere. Vermögenseinkünfte wie Vermietungseinkünfte stellen nach den gerichtlichen Entscheidungen jedoch keine „Beschäftigung“ im Sinne des Gesetzes dar. Hierfür ist die Ausübung einer sozialversicherungspflichtigen oder einer selbstständigen Tätigkeit im Inland erforderlich.

Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat am 10.4.2026 mit einem neuen Schreiben das Muster über die Ansässigkeit im Inland aktualisiert. Das Muster aus dem BMF-Schreiben vom 5.11.2019 ist nicht mehr zu verwenden.

Üblicherweise stellt der die Leistung erbringende Unternehmer eine Rechnung mit ausgewiesener Umsatzsteuer aus und führt diese ab. Bei bestimmten Bau- und Gebäudedienstleistungen durch Subunternehmer, Lieferungen und Leistungen ausländischer Unternehmen, Edelmetallhandel sowie weitere im Umsatzsteuergesetz genannte Leistungen ist jedoch der Leistungsempfänger verpflichtet, die Umsatzsteuer zu berechnen und abzuführen. Der leistende Unternehmer weist als Rechnungssteller die Umsatzsteuer nicht aus, hat aber auf seine Steuerschuldnerschaft hinzuweisen, sog. Reverse-Charge-Verfahren.

Ist für einen Leistungsempfänger unklar, ob der leistende Unternehmer in Deutschland ansässig ist, schuldet der Leistungsempfänger nur dann die Umsatzsteuer nicht, wenn der Leistende eine aktuelle Bescheinigung des zuständigen Finanzamts nach amtlich vorgeschriebenem Muster vorlegt, aus der sich die Ansässigkeit im Inland ergibt.

Das neue Muster der Finanzverwaltung enthält einige redaktionelle Änderungen, den Wegfall des Feldes für das Dienstsiegel und den Hinweis, dass das Schreiben maschinell erstellt und ohne Unterschrift gültig ist. Die Gültigkeit der Bescheinigung beträgt höchstens ein Jahr. Sofern absehbar ist, dass die Ansässigkeit kürzer besteht, muss die Gültigkeit entsprechend befristet werden.

Mit weiterem Schreiben vom 10.4.2026 hat das BMF auch das Bescheinigungsmuster vom 6.12.2024 zur inländischen Unternehmerschaft über die Erbringung von Bau- und Gebäudereinigungsleistungen als Subunternehmer sowie den übrigen genannten Lieferungen und Leistungen ersetzt. Diese Bescheinigung hat eine Gültigkeit von höchstens 3 Jahren. Ab sofort dürfen auch hier nur noch die neuen Muster verwendet werden, die die gleichen Änderungen enthalten wie die Ansässigkeitsbescheinigung.

Wir berichteten in den Februar- und Aprilausgaben 2026 über die Entscheidungen des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 12.11.2025 zur Grundsteuer im Bundesmodell, welche der BFH für verfassungskonform erachtet.

Der Bund der Steuerzahler und der Verband Haus & Grund unterstützen die eingelegte Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht zur Überprüfung der Verfassungsmäßigkeit des Grundsteuer-Bundesmodells. Die Aktenzeichen lauten 1 BvR 472/26 und 1 BvR 551/26. Gegen noch nicht rechtskräftige Bescheide kann unter Bezugnahme auf die Aktenzeichen das Ruhen des Verfahrens beantragt werden.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in zwei Verfahren mit Urteil vom 20.5.2026 entschieden, dass das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg zur Bewertung von Grundstücken für Zwecke der Berechnung der Grundsteuer ab dem 1.1.2025 nicht verfassungswidrig ist.

In einem Verfahren war Streitgegenstand die Bewertung eines Grundstückes mit Einfamilienhaus, in dem zweiten Verfahren die Bewertung mit einem Zweifamilienhaus. Baden-Württemberg hat ein modifiziertes Bodenwertmodell eingeführt, wonach lediglich die Fläche und der Bodenrichtwert für die Bewertung eines Grundstückes maßgeblich sind. Das Gebäude, die Bebauung, die Umgebung und besondere Umstände des Einzelfalls müssen nach der Entscheidung des BFH nicht zusätzlich in die Bewertung einfließen. Der Gesetzgeber sei berechtigt, pauschale Regelungen zur Bewältigung von Massenverfahren wie der Grundsteuer zu schaffen und habe auch einen Gestaltungsspielraum, der nicht überschritten sei.

Insbesondere, weil das Landesgesetz erlaubt, den Nachweis einer erheblichen Abweichung durch Gutachten zu erbringen und eine solche bereits ab günstigeren 30 % als erheblich gilt, im Bundesgesetz erst ab 40 %, gelte dies.

Die vollständigen Urteile liegen zum Redaktionsschluss noch nicht vor. Ob die Kläger Verfassungsbeschwerden erheben werden, ist noch nicht bekannt. Beim BFH sind weitere Verfahren gegen die Landesgrundsteuergesetze Hamburg, Hessen und Bayern anhängig. Die mündlichen Verhandlungen sind für November 2026 geplant.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte über die Möglichkeit des Vorsteuerabzugs bei Anzahlungsrechnungen zu entscheiden. Im vorliegenden Fall hatte die spätere Klägerin eine PV-Anlage zur Lieferung an einen Dritten bestellt, deren Montage und Pacht der Vertragspartner der Klägerin übernehmen sollte.

Sie erhielt vor einer Lieferung zwei Rechnungen vom 22.12.2010, auf einer stand „Vorkasse“, auf beiden Rechnungen stand, dass das Rechnungsdatum der Liefermonat sei. Es befand sich ein Verweis auf die Allgemeinen Geschäftsbedingungen auf den Rechnungen. Die spätere Klägerin, die in der Zwischenzweit ein Unternehmen angemeldet hatte, beglich zunächst die „Vorkasse“-Rechnung im Januar 2011 und erhielt sodann den Lieferschein, wonach die Ware direkt an den Dritten ausgeliefert worden sei. Die zweite Rechnung wurde im Dezember 2011 beglichen. Parallel zu diesen Vorgängen schloss die Klägerin einen Tag vor der Überweisung der ersten und einige Tage nach Überweisung der zweiten Rechnung den Pachtvertrag mit dem Dritten ab.

Im Juli 2011 zeigte die Klägerin dem Finanzamt die Aufnahme einer wirtschaftlichen Tätigkeit zum 1.1.2011 an. Die Besteuerung erfolgte nach vereinnahmten Entgelten. Sie reichte eine Umsatzsteuervoranmeldung für den Monat Januar 2011 ein und machte beide Rechnungen als Vorsteuer geltend. Das Finanzamt stimmte der Voranmeldung nicht zu. In der Umsatzsteuererklärung erklärte die Klägerin erneut die Vorsteuer aus den Rechnungen und auch die Umsätze aus der Verpachtung der PV-Anlage. Hiermit war das Finanzamt ebenfalls nicht einverstanden. Nach einer Außenprüfung vertrat die Finanzverwaltung die Auffassung, dass die Klägerin mangels Leistungsbezug aus und Verfügungsgewalt über die PV-Anlage keinen Vorsteuerabzug geltend machen konnte. Der Pachtvertrag sei umsatzsteuerlich ohne Bedeutung. Hiergegen legte die Klägerin Einspruch ein und erhob sodann Klage. Das Finanzgericht (FG) gab der Klage teilweise statt.

Während des Einspruchsverfahrens waren die Geschäftspartner der Klägerin wegen eines Schneeballsystems und gewerbsmäßigen Bandenbetrugs verurteilt worden. Tatsächlich waren weniger PV-Anlagen gebaut worden als das Anlagemodell erfordert hätte. Auch seien die Anleger über die Höhe der tatsächlich erzielbaren Einspeisevergütungen getäuscht worden, denn die Anlage der Klägerin wurde tatsächlich nie gebaut.

Das FG vertrat danach die Auffassung, dass (nur) eine ordnungsgemäße Vorauszahlungsrechnung vorliege, woraus der Klägerin ein Vorsteuerabzug zustehe.

Beide Parteien legten Revision beim BFH ein. Dieser entschied, dass der Begriff „Vorkasse“ auf einer Anzahlungsrechnung für den Vorsteuerabzug nicht zwingend erforderlich sei. Soweit die Klägerin hier davon ausgehen durfte, dass die vertraglich zugesicherte Leistung zukünftig erbracht werde, stehe ihr auch der Vorsteuerabzug zu. Hierbei kommt es darauf an, ob die Klägerin zum Zeitpunkt der Zahlung ernsthaft von einer späteren Leistungsausführung ausgehen konnte. Das sah das Gericht bei der ersten Rechnung als gegeben an. In Bezug auf die zweite Rechnung erfolgte eine Zurückverweisung an das erstinstanzliche FG. Dieses soll feststellen, ob die Klägerin zum Zeitpunkt der Zahlung noch von einer Leistung des Vertragspartners ausgehen durfte.

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 20.1.2026 entschieden, dass auch eine in Raten gezahlte Abfindung für lebzeitige Pflichtteils- und Pflichtteilsergänzungsansprüche im Rahmen der Einkommenbesteuerung nicht steuerbar ist. Dies gilt bei einer Ratenzahlung auch für einen tatsächlichen oder vermeintlichen Zinsanteil.

Die Klägerin hatte per notariellem Schenkungs- und Übertragungsvertrag gegenüber ihren Eltern auf künftige Pflichtteils- und Pflichtteilsergänzungsansprüche im Zusammenhang mit der Übertragung von Familienvermögen auf ihren Bruder verzichtet. Sie hatte bereits über 10 Jahre zuvor im Wege vorweggenommener Erbfolge Gesellschaftsanteile erhalten, die insgesamt einen geringeren Wert hatten, als das jetzt dem Bruder von den Eltern Zugewendete

Im Gegenzug erhielt die Klägerin nun für den weitergehenden Verzicht ein sog. Gleichstellungsgeld. Dieses wurde in zwei Raten von den Eltern an die Klägerin gezahlt. Das Finanzamt war der Auffassung, dass die zweite Zahlung wegen der zeitlichen Streckung einen Zinsanteil enthalte, der als Einkünfte aus Kapitalvermögen im Rahmen der Einkommenbesteuerung steuerpflichtig sei. Dem schloss sich das erstinstanzliche hessische Finanzgericht an.

In zweiter Instanz gab der BFH der Klägerin in der Sache Recht. Weder ist die Zahlung insgesamt einkommensteuerbar noch ist hierin ein steuerpflichtiger Zinsanteil enthalten. Dies begründete der BFH damit, dass ein Verzicht auf einen möglichen Pflichtteil oder eine Pflichtteilsergänzung zu Lebzeiten des bzw. der Erblasser, also vor dem tatsächlichen Erbfall, keinen steuerlichen Verzicht darstelle, sondern lediglich den Verzicht auf eine Erwerbschance. Die Gewährung einer Ratenzahlung stelle somit auch keine Kapitalüberlassung dar, sondern eine erbrechtlich veranlasste Abfindungszahlung, die nicht in einen Kapital- und Zinsanteil aufgespalten werden könne.

Derartige Abfindungszahlungen können der Schenkungsteuer unterliegen, aber nicht zugleich einkommensteuerbar sein. Auch eine Qualifizierung als sonstige Einkunftsart fällt nach Auffassung des BFH aus, da es an einer steuerbaren Erwerbstätigkeit oder einer sonstigen Leistung im Sinne des Einkommensteuerrechts fehlt.

Da das erstinstanzliche FG zudem einen formellen Fehler begangen hatte, konnte der BFH auch in der Sache entscheiden und musste nicht zurückverweisen.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte in zwei Parallelverfahren vom 13.11.2025 jeweils darüber zu befinden, ob die Veräußerung von Teilanlagen eines Solarparks an mehrere Erwerber keine Geschäftsveräußerung im Ganzen darstellt, wenn der Veräußerer weiterhin der Anlagenbetreiber bleibt und auch den Strom weiterhin selbst einspeist und die EEG-Vergütung hierfür erhält. Dann wären die Umsätze aus der Veräußerung umsatzsteuerpflichtig.

So sah es die Finanzverwaltung nach einer Außenprüfung, und zwar in beiden Verfahren. In einem der Verfahren wurden zehn Teilanlagen an verschiedene einzelne Erwerber veräußert, in dem weiteren Verfahren lediglich fünf. In beiden Verfahren entschied die Finanzverwaltung gleich. Dem schloss sich das erstinstanzliche Finanzgericht an, ebenso der BFH. Die Revision wurde zurückgewiesen. Der BFH war der Auffassung, dass die stückweise Veräußerung an mehrere Erwerber bei gleichzeitiger Fortsetzung des Betriebes durch den Veräußerer keine Veräußerung im Ganzen darstellen könne und daher umsatzsteuerpflichtig sei.

Das Bundeszentralamt für Steuern teilt mit, dass es nicht für die Erteilung der Freistellungsbescheinigungen nach dem Einkommensteuergesetz für die Bauabzugsteuer zuständig ist und auch keine Anfragen beantwortet. Hier liegt die Zuständigkeit bei den zuständigen Finanzämtern.